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西北政法法律房地產法研中心義海忠主任

時間: 2016-12-14 10:51:05 來源: 網絡 點擊:
西北政法法律房地產法研中心義海忠主任

今天我們主要涉及到兩個問題,這個行業目前最新的限購令,這個限購令對整體的房地產行業及房地產市場到底能產生多大的影響,另外我們這個市場會有怎么樣一個預期,這是非常有必要的,我們要詮釋清楚到底新政是什么意識,新政到底涉及哪些與法律相關的問題。


  第一個是限購令,第二個是配合限購令在十二五期間所推出的3600萬套保障性住房,今年和明年的兩年分別各完成一千萬套,要供需的復蓋率將達到2%,我們稱為這是一套政策的組合拳,怎么樣把價錢放在一個合理的范圍之內。限購令將存在哪些法律問題?


  新政之下的兩個政策限購令和保障性住房的大規模推出,這組組合拳將對房地產市場產生很大的沖擊,中國的房地產市場肯定會有一個巨變。相對于規模,資金較落后的小企業可能會擠出房地產市場,其比例將會有50%。第二個是普遍被認可的判斷,及供地面積減少的現狀,對我們西安來講,有些城中村,老工業區的改造,占用的土地已基本上改遷完畢,三年后之到底會有多少城中村或棚戶區改造,未來的土地主要是征收農民用地,這樣難度越來越大,費用也會越來越高。在公共利益中在新的土地管理法中也有明確的規定,只要不具備公共利益的前提條件,這樣的土地即不能征,第二個方面在征收農民用地成功后,這樣的成本是否會減少,在之前已經明確的規定,在征地成功后,其補償是采用市場的價格予以補償,作為供地面積減少的影響,商品房的價格在未來肯定會持續走高。


  那么政策性保障住房,之前的預言中,富人住富人的房子,窮人住窮人的房子,在十二五期間將推出兩條清晰的主線,在經歷了這場變局后推過來的房地產市場還是具有實力的背景的,這類企業將是承擔商品房市場發展。中央央企以及清醒過來的地方的房地產企業將承擔保障性住房的開發。有很多人預測限購令是階段性的調控政策,當政策結束后,房地產市場無論從價格還是市場上又會恢復,那么這個企業對于政策是產生方向性的錯誤。這將后淘汰一批落后的房地產企業。在限購令出臺前期,國務院明確規定央企必須退出房地產企業,但是就在過去又推出讓央企進入房地產市場履行社會責任,這樣的政策變化并不是讓央企進行商品房開發,而是讓涉足保障性住房的建設。


  各地頒布的限購令到底合法與否到底有什么意義,我認為特別有意義,我們房地產企業可以了解兩個問題,其一是網簽之前的合同到底風險如何防范。如很多合同已經網簽了,網簽合同不可能做到一房二賣,而網簽分為產權登記和行政登記,限購令頒布之前,未網簽的合同不符合限購令的規定,是不能進行產權登記的。那么要辦理退房手續的。是屬于惡意違反政策的,是屬于無效合同。地方頒布的限購令第一不屬于法律,第二是不屬于國務院頒布的行政法規,是規范性文件,這樣的文件能不能夠阻止法律,即出現一個問題,在限購令當下,違反限購令所簽訂的商品房買賣合同,在雙方協議不網簽,產權如何登記。物權法明確規定,不動產的登記只能用法律和行政法規進行登記,而限購令是否符合法律的規定呢,這和國家的基本法<物權法>產生的沖突如何解決,目前的觀點,在這個期間內所簽訂的合同是無效合同,在某些情況下,國家司法審判在法律和行政法規的情況下,也要服務社會的穩定,與國家的政策目前相統一。


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